Intrinsic

En liten varning efter min kalldusch i Victoria Park som sålde aktier till lägre
pris än vad många befintliga aktieägare hade betalat. Det räcker inte med
"intrinsic value" och "margin of safety". En av de viktigaste aspekterna är om
man anser att det går att lita på bolagets ledning. I fallet Victoria Park känner jag
mig lurad då jag t.o.m. mejlat och direkt frågat om det som sedan exakt hände
utan att få svar. Så jag tog förlusten och jag lär inte köpa aktier i det bolaget igen.

Så är det bara....  saker och ting händer... saker och ting visar sitt rätta ansikte, det
går inte att veta på förhand.
-----------------------------------------------------------------------------------------------

Lundbergs   15 september 2016.


Bolaget tjänade 35.29 per aktie 2015.
Om jag utgår ifrån detta och räknar med 8% vinstökning i 10 år, därefter 2%
och alternativ avkastning om 10% så får jag

intrinsic value    694 kr
aktiekurs            540 kr

mellan 2014 och 2015 var vinstökningen ca 10 kr per aktie - från 25 till 35 kr
per aktie vilket ger ca 40% högre vinst mellan dessa båda år vilket kanske visar
att 8% inte behöver vara så otroligt.

Första halvåret 2016 tjänade Lundbergs 59 kr per aktie - på halva året alltså,
vilker beror på att de har börjat redovisa Industrivärden som intresseföretag,
om jag förstår saken rätt. Hur som helst. Vill bara med detta visa att min beräkning
ovan är ytterst försiktig. Får be att få återkomma med nya siffror efter nästa års
redovisade resultat och vad vi därifrån kan förvänta oss framöver. Vad som däremot
är tydligt redan nu är ju att Lundbergs överträffat alla spekulationer och gissningar
om vad det bolaget är kapabelt till.





Kungsleden 15 september 2016.

Utgår ifrån att årets vinst blir ca 7.50 per aktie. Bolaget tjänade 4.23 per aktie 1:a
halvåret så det är lågt räknat. Har sedan antagit värdeförändringar med 2% per år
vilket inte tycks vara alltför djärvt räknat. Med fortsatt koncentration till storstäder,
med nya förvärv, med projekt och med hyreshöjningar - att anta att förvaltnings-
resultatet kan öka med några procent är nog inte överoptimistiskt det heller.

Antar en ökningstakt av vinsten med 5% per år i 10 år, därefter 2% och
alternativ avkastning om 10% och får då

intrinsic value     118 kr.
dagens aktiekurs   63 kr.



Oscar Properties 15 september 2016.

En intressant notering när det gäller Oscar properties är att Erik Selin är inblandad.

10% vinsttillväxt i 10 år. Kan bli svårt men inte omöjligt. Kan också bli mycket
mer än så. Något att utgå ifrån. Med detta antagande blir

intrinsic value      98      kr
dagens aktiekurs  56.50 kr



Catella 14 september 2016.

Vi har ju låga räntor i hela Europa vilket gynnar bolaget som ju är verksamt
i fastighetsbranschen i många länder. Och på kapitalmarknad/fondmarknad.

Om jag utgår från en vinst på 2.63 2015 och räknar med en vinstökningstakt
på 7% i 10 år, därefter 3% och en alternativ avkastning på 10% så får jag

intrinsic value  52.00 kr.
aktiekurs          21.70 kr

Här ska alltså finnas en betydande margin of safety. Det kan hända att min
vinstökningstakt är för optimistisk men hittills har vinsten ökat mer än så och
jag tror det finns en kreativitet i bolaget som underskattas. Det är inte statiskt,
det är intelligent och det utvecklas.




5 september 2016.
Intrinsic value

MQ
3.42 i vinst 2015. Ökningstakt 7% i 10 år, därefter 2%, alternativ avkastning 10%
Får då 62,50 som motiverat värde på aktien.
Modevärlden är litet svår men jag läser årsredovisningen och jag gillar det
jag ser. Bra ägare och bra eget ägande i styrelsen. Bra vd.
Bra utdelning dessutom.

Kurs idag       35.00
Intrinsic value 62.50
Kan vara en av de mest undervärderade aktier som finns att köpa på börsen just nu


Byggmax
Om jag utgår från fjolårets vinst på 4.4 och räknar med 10% vinstökning i 10 år,
därefter 3% (vilket är mkt lägre än marknaden) och alternativ avkastning på 10%
så får jag
intrinsic value på 108 kr
dagens börskurs     67 kr
här finns alltså en ganska bra margin of safety.
Jag vet ju också att byggmarknaden i sig själv växer med över 7% per år och Byggmax
vill nog växa mer än så och kommer dessutom säkert att göra fler förvärv och öppna
fler butiker, så 10% anser jag vara rimligt. Dessutom, om man skulle anta dessa 10%
"fullt ut" i 10 år så hamnar vinsten på 11,40 efter 10 och med ett pe på 16 skulle vi
då ha en kurs på 182 kr så modellen har någon slags sannolikhetsmodell inbakad. Jag
tror att i praktiken skulle det räcka med halva vinstökningstakten för att uppnå det
intrinsic value jag fått fram och då har vi en tillväxt som ligger under marknaden.
Men jag förmodar att modellen tar hänsyn till risker, det kan hända saker på vägen.

Catella   5 september 2016.
Utgår ifrån 2015 års vinst på 2.97.
Gör en beräkning på 10 år där jag antar en vinstökning på 7%, vilket kan vara litet
optimistiskt men behöver inte vara det. Efter det 3%. Alt. avkastning 10%.
Då får jag
Intrinsic value 58.70
Kurs 21.90 idag 5 september.
Det finns alltså en betydande margin of safety här. Catella är lågt värderat men
stabiliteten finns kanske inte riktigt där.

Nolato
Beräknat på 1:a halvårets vinst 2016. Vinst helår på 12.32.
10% vinstökning i 10 år därefter 2% vilket nog inte är att ta
i för mycket. Alternativ avkastning på börsen 10%.
Får då fram att Nolato är värd 280 kr. Att sia om vinstutveckling i 10
år - men det gjorde väl Buffett? - är kanske för mycket men jag tror att
en hel del av vinsttappet iom telecom-nedgången kommer att tas tillbaka
ganska snabbt.
Köper idag på 237.50.
Intrinsic value enl. ovanstående på 280 kr, vilket inte är någon stor
"margin of safety".
Enligt detta har jag alltså köpt ganska dyrt, vilket jag kanske har, men
vinsten är kraftigt reducerad och jag tror att vinsten mycket väl kan
öka snabbare än så. Ändå var detta litet slarvigt gjort då jag inte upp-
märksammade att för att vara konservativ så bör man sätta vinstökningen
till noll efter de estimerade åren.
Räknar man på den här vinstutvecklingen och pe 15 så skulle aktien vara
värd 479 kr så beräkningen i den här modellen måste ju vara väldigt konservativ,
den måste räkna med någon slags sannolikhet för att det man tror ska inträffa
verkligen också inträffar. Det ger mig också mer förtroende att använda modellen
och att jag då vet att det jag får fram är mycket låga värderingar om vinsten
t.ex. ökar med 10% varje år i 10 år.


Catella
Byggmax
Nordax


Räkna också på fastighetsbolagen. Den stora frågan där är ju ev. värdestegringar/förändringar,
men jag tycker nog man kan räkna med inflation på 2%, vilket blir avsevärda belopp när värderingarna
handlar om 30-40 miljarder. Jag tycker också man kan räkna med högre värden för de som äger
bostäder och som kan få upp hyran avsevärt genom renoveringar. Victoria Park t.ex. Kanske även
Balder, men Carnegie känns inte så kul.

Hemfosa
Resultat efter skatt är 9,37 på 1:a halvåret 2016. Men då ligger det värdeförändringar i det som
jag inte tror att man kan räkna med framledes. Jag vill reducera summan för värdeförändringar och
komma fram till vad jag tror är en realistisk "vinst".
Man redovisar stigande fast.värden med 2,9% på ett halvår. Jag vill inte räkna så högt, men 3% tycker
jag är rimligt så jag halverar summan och får då 465 miljoner och tar det gånger 2, vilket blir 930
på helåret.
892 miljoner får jag då som 1:a halvårets resultat. Dubblar jag det för helåret blir det 1.784 miljoner
på hur många aktier? 157.7 miljoner aktier. Blir en vinst på 11.3.
Going forward så tror jag alltså på en ökning av förvaltningsresultatet med dels höjda priser och
förbättringar, 2,5% + att vi får höjda fast.värden med 2% och att det kommer att förvärvas fler fastigheter
som avkastar 6%.
31.9 miljarder i fastighetsvärden ger alltså en "vinst" på 638 miljoner för nästa år.
Jag tror på ett förvaltningsresultat på 1386 miljoner för 2016. 2,5% ger 1420.6 för nästa år.
Och om vi räknar med förvärv och projekt för 4 miljarder och att dessa ger 6% i avkastning så kan vi
lägga till 240 miljoner.
Nästa år blir alltså vinsten 638 + 1420,6 + 240 = 2.298,6 miljoner på 157.7 milj. aktier = 14.57 nästa år
vilket är en ökning med 3.27 från 11.3 vilket ger en vinstökning på 28%. Kan det verkligen stämma?

Räknar jag på Hemfosa i min modell och använder 10% vinstökning i 10 år, därefter 3% (inflation) och
en alternativ avkastning på 10% så får jag ett nuvärde på aktien på 279 kr och det kan mycket väl vara
så att detta är ett lågt antagande.

Intrinsic value 279 kr
dagens kurs      97 kr


Det blir väldigt speciella effekter i Hemfosa därför att om man räknar upp fastighetsvärdena med litet drygt inflationen, dvs 3%, och räknar ut vad detta blir i kronor och ören och sedan ser hur mycket detta är i förhållande till dagens aktiekurs så får man över 6%. 3% värdeförändring i "vinst" ger alltså en avkastning på aktien till dagens kurs på drygt 6%. Ganska otroligt, men sant. Vet inte om det beror på antalet aktier eller hur det blir så men det gör det i alla fall.......

Efter nån dags funderande....  förstår ju nu att det givetvis beror på skuldsättningen, det blir ju avkastning på det kapital som lånats, vilket också är en märklighet i många fastighetsbolag eftersom de ofta prissätts bara marginellt över eget kapital. Den avkastning man får av det lånade kapitalet är alltså "värdelös" enl. de som värderar aktien. I vilka andra branscher hade det fungerat så?

Så 6% har man redan "från början" om man tror på värdeförändringar på 3%. Sedan tillkommer då förvaltningsresultatet och nya förvärv och projekt.

Då blir ju inte 10% särskilt orealistiskt.


Victoria Park

Victoria Park
Här utgår jag ifrån årets 1:a halvår och dubblar det för helårsvinst 4.34.
Det handlar en hel del om värdeförändringar men de är ju nu inbakade i värdet
så frågan blir ju hur det ser ut framöver. Man får en avsevärd värdeförändring
när man renoverar lägenheterna och man har enbart renoverat 20% av beståndet
och man kommer säkerligen att köpa mycket mer.
Så jag skriver in att jag tror att ökningstakten för vinsten kommer att bli 6%
de närmaste 10 åren (skulle ge 7.77 i vinst/aktie om 10 år rent räknat). Därefter
sätter jag 3%, alltså litet drygt inflationen. Och alternativ avkastning 10%.
Då får jag svaret 79.70
Intrinsic value  79.70
dagens kurs      26.70
Det finns 146 miljoner aktier och beståndet är värderat till drygt 8 miljarder. Det
blir avsevärt större effekter per aktie ju högre värde bolaget får vilket jag lärt
mig i Hemfosa. Jag tror att Victoria Park utgörs av hungriga typer som kommer att se
till att bli enormt rika på miljonprogrammen runtom i Sverige där de kommer att höja
hyrorna med 60% och fastighetsvärderna kanske lika mycket.
Jag tror att de bara är i början. Synd att man inte var med tidigare i aktien men
det är ju alltid lätt att vara efterklok.

14 september. Skrev till Victoria Park 8 sept och frågade om ev. nyemissioner eller
hur de tänkte finansiera sig framgent och fick undvikande svar. Igår annonserades en
nyemission som direkt försämrar villkoren för befintliga ägare vilket ju då gör att jag
inte tycker att bolaget agerar aktieägarvänligt eller ens korrekt. Detta är en annan aspekt
som ju Buffett tydligt framhåller - om ledningen i bolagen går att lita på - och i det här
fallet så såldes aktier till utomstående för ett lägre pris än vad flera nytillkomna ägare
i bolaget betalat. De blev lurade, kan man säga, och dit hörde jag, trots att jag dessutom
direkt ställde frågan till ledningen. Men en gång är ingen gång. Jag gör inte om det,
Victoria Park är inget för mig.



Balder

Med inställningar om 10 års vinstökningstakt på 6% (förvaltningsresultat ökade med 33% i senaste halvårsrapporten och beståndet fördubblades på senaste året).

Därefter 3% vinstökningstakt och med en alternativ avkastningsmöjlighet på 10% så får jag


intrinsic value     349 kr
dagens börskurs  247 kr.


Med tanke på hur Erik Selin hittills har ökat beståndet och vinsterna i Balder så är nog min beräkning ytterst konservativ.



Resurs bank 13 september 2016

Ökar vinst och omsättning mycket snabbt.
Jag räknar med en vinstökning om 7% i 10 år, därefter 3%,
och en alternativ avkastningsmöjlighet om 10% och får då

intrinsic value     86 kr.
dagens aktiekurs 54.30 kr

Skulle man öka vinstökningstakten till 10% vilket inte alls är omöjligt
så hamnar intrinsic value på 107 kr.

Det bör alltså finnas ganska god margin of safety här.